A arbitragem pode reduzir de 472 para cerca de 70 dias o prazo médio de resolução de processos de despejo, segundo levantamento da LCA Consultoria Econômica e do QuintoAndar. A diferença de velocidade poderia gerar economia total de R$ 3,2 bilhões aos proprietários envolvidos nos cerca de 84 mil processos de despejo em andamento hoje.
O cálculo considera aluguéis não recebidos, custos processuais e honorários. Com decisões mais rápidas, cerca de 100 mil imóveis travados em disputas judiciais poderiam voltar antes ao mercado, ampliando a oferta e pressionando os preços dos aluguéis para baixo.
A arbitragem funciona como uma alternativa ao Poder Judiciário para resolver conflitos. Nos casos de despejo, cerca de 75% dos procedimentos arbitrais terminam antes da sentença final por causa de acordo, quitação ou desocupação voluntária. Segundo Pedro Salerno, gerente de projetos da LCA, a previsibilidade do procedimento também pode estimular a colaboração da parte devedora.
Custos para o proprietário
Nas ações judiciais, o custo total para o locador chega a R$ 52.511, considerando um aluguel médio de R$ 2.860. Desse total, R$ 44.995 correspondem a aluguéis perdidos, R$ 650 a custas processuais e R$ 6.865 a honorários.
Na arbitragem, o custo estimado cai para R$ 14.887. A economia média por caso é de R$ 37.623. Se os 84 mil processos de despejo registrados por ano no país fossem resolvidos por essa via, a economia chegaria a cerca de R$ 3,2 bilhões.
O levantamento também indica possível impacto sobre os valores cobrados dos inquilinos. O QuintoAndar estima que a probabilidade de um imóvel passar por ao menos uma ação de despejo é de 0,5% em um ano e chega a 14% em um período de 30 anos.
A redução do risco jurídico poderia diminuir os aluguéis em R$ 420 por ano, considerando o valor médio de R$ 2.860. Desse total, R$ 228 viriam do aumento da oferta de imóveis e R$ 192 da redução do risco jurídico.
Quando a arbitragem pode ser usada
A arbitragem pode abranger cobranças de aluguéis, inadimplência, rescisão contratual, indenização por danos ao imóvel, revisão de valores e obras. O advogado Douglas Cabral, especializado em Direito Imobiliário, alerta, porém, que as taxas das câmaras privadas podem ser altas em contratos residenciais de baixo valor feitos fora de plataformas digitais.
O contrato precisa conter cláusula e convenção prévia de arbitragem. Se não houver essa previsão, inquilino e proprietário devem concordar com o procedimento. Em contratos de adesão, como formulários padronizados de imobiliárias e plataformas digitais, a cláusula precisa estar em destaque.
O documento deve indicar a câmara arbitral, a tabela de custos, a quantidade de árbitros, as regras de indicação, a sede, o idioma, as leis aplicáveis e os prazos. Também deve prever custos simétricos, rateio proporcional das despesas e reciprocidade de obrigações.
No QuintoAndar, mais de 350 mil contratos ativos de locação têm cláusula de arbitragem. Ainda assim, apenas 5% dos contratos em cobrança chegam a um procedimento arbitral, segundo Fernanda Pascale, diretora jurídica da empresa.
Como funciona o procedimento
Uma das partes inicia o processo e escolhe uma câmara prevista no contrato. Depois da notificação, o réu apresenta sua versão, produz provas e indica advogados dentro dos prazos definidos.
Em locações residenciais de menor complexidade, um árbitro especializado em Direito Imobiliário costuma conduzir o caso. Ele deve atuar com imparcialidade, aplicar a legislação brasileira e seguir as regras da Lei do Inquilinato.
O árbitro pode decretar a rescisão do contrato e ordenar a desocupação. Como não tem poder de polícia, porém, não pode emitir diretamente um mandado de despejo. Se o inquilino não sair voluntariamente, a decisão precisa ser enviada ao Judiciário por meio de uma carta arbitral. Depois, o juiz comum expede o mandado de despejo com uso de força policial.
A sentença arbitral tem os mesmos efeitos de uma decisão judicial. Não cabe recurso para reabrir a discussão do conteúdo, mas as partes podem pedir ao próprio árbitro correções sobre erros, omissões, dúvidas ou contradições em até cinco dias após a sentença. Também é possível pedir ao Judiciário a anulação da decisão em casos de vícios formais ou nulidades.
Limites e cuidados
A Lei da Arbitragem foi criada em setembro de 1996 e completa 30 anos. Segundo Salerno, ainda existe pouco conhecimento sobre o uso do mecanismo em conflitos cotidianos, como aluguéis residenciais.
Cabral afirma que a arbitragem preserva a ampla defesa, a representação por advogados e a aplicação da legislação, incluindo a Lei do Inquilinato. O inquilino deve verificar se o contrato não prevê renúncia a direitos como renovação, prorrogação legal ou retenção por obras necessárias.
Também é necessário conferir se a câmara indicada existe e é idônea. A decisão arbitral não pode ser modificada por um juiz, exceto em situações previstas em lei, o que torna a análise da cláusula e das regras do procedimento uma etapa essencial antes da assinatura do contrato.
