A alavancagem dos fundos imobiliários de tijolo que integram o Ifix recua em 2026, mas os FIIs de shopping centers ampliam o endividamento. O levantamento do BTG Pactual mostra que a relação entre dívida líquida e fluxo de caixa das operações (FFO) caiu de 2,1 vezes em 2025 para 1,4 vez em 2026.
O indicador estima quanto tempo o fundo levaria para cobrir as dívidas caso mantivesse o fluxo de caixa constante. Em 2024, a relação estava em 1,9 vez e subiu em 2025, movimento que havia acendido um alerta no mercado.
A relação média ponderada entre dívida total e ativo total também diminuiu, de 15% em 2025 para aproximadamente 13% em 2026. Para Caio Araujo, analista da Empiricus Research, a melhora reflete o momento operacional dos portfólios e o aumento gradual do FFO.
O custo elevado de captação também reduziu a emissão de dívidas. “A redução no volume de ofertas de FIIs no último um ano e meio, seja com pagamento em dinheiro ou por troca de cotas, naturalmente reduz a dívida por ativo”, afirmou Araujo.
Entre os segmentos, os fundos de galpões logísticos tiveram a maior redução. De 2024 ao primeiro semestre de 2026, a dívida por ativo caiu de 15,8% para 11,8%, enquanto a relação entre dívida líquida e FFO recuou de 2,0 vezes para 1,7 vez. Caio Araujo e Matheus Oliveira, analista do BTG Pactual, associam o movimento ao desempenho operacional do setor.
Os FIIs de shopping centers seguiram na direção oposta. A dívida por ativo avançou de 16,5% para 19,5%, e a relação dívida líquida/FFO subiu de 2,2 vezes para 3,3 vezes. Os analistas afirmam que as trajetórias diferentes refletem estratégias distintas: alguns fundos emitiram cotas ou venderam ativos, enquanto outros usaram dívida para financiar aquisições e expandir o portfólio.
O relatório também aponta que, em lajes corporativas e shoppings, o endividamento está concentrado em poucos FIIs. No perfil da dívida, o IPCA representa 67% do estoque, e os ativos atrelados ao CDI correspondem a 30%.
Para os próximos meses, a gestão dos passivos deve permanecer no centro das estratégias, em um ambiente de juros elevados e alto custo da dívida. “Novas vendas e reciclagens de ativos podem continuar como instrumentos para reforçar o caixa, reduzir a alavancagem e honrar compromissos financeiros”, afirmaram os especialistas.
