SÃO PAULO — O último cessionário de um imóvel pode exigir diretamente do proprietário registral a transferência do domínio quando comprova a origem do negócio, a quitação e a regularidade das cessões. Os cedentes intermediários não precisam integrar obrigatoriamente a ação de adjudicação compulsória, mesmo que seus contratos estejam registrados.
A conclusão aparece em decisões do Superior Tribunal de Justiça e do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. O entendimento separa a circulação do direito de exigir a compra da efetiva transmissão da propriedade.
Pelo artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade entre vivos só passa ao adquirente com o registro do título translativo. Até esse momento, o alienante continua considerado proprietário. Já o compromisso de compra e venda registrado pode gerar direito real à aquisição, conforme os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, sem antecipar a transferência do domínio.
Assim, quando o compromissário transfere sua posição a outro contratante e essa operação se repete, o que circula é o conjunto de direitos e obrigações do negócio original. Não há sucessão de proprietários entre o compromissário e os cessionários.
O que precisa ser provado
A cadeia de cessões continua relevante. O último cessionário deve demonstrar o negócio originário, as transferências posteriores e a quitação. Na adjudicação compulsória extrajudicial, o artigo 216-B, § 1º, da Lei de Registros Públicos reconhece a legitimidade do promitente comprador, dos cessionários e dos promitentes cessionários. O § 2º dispensa o registro prévio dos instrumentos de promessa ou cessão.
O Código Nacional de Normas do CNJ exige, ainda, a reconstrução do histórico das cessões e sucessões na ata notarial e no requerimento.
No processo judicial, o proprietário registral é quem pode emitir a declaração necessária à transferência do domínio. Por isso, o cedente intermediário, que já transmitiu sua posição contratual e não é dono do imóvel, não se torna automaticamente réu necessário. O artigo 501 do Código de Processo Civil prevê que a sentença definitiva produz os efeitos da declaração de vontade não emitida.
O STJ já havia adotado essa orientação no REsp 648.468/SP, julgado em 2006. Em 2025, no AREsp 1.979.243/RS, a 4ª Turma decidiu que o último cessionário pode cobrar diretamente do proprietário registral, desde que comprove a quitação e a regularidade da cadeia. A posição foi reafirmada em março de 2026, no AREsp 3.055.311/MT.
Continuidade no registro
Os artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973 preservam o encadeamento jurídico dos registros. A análise, porém, deve considerar qual direito o título pretende transmitir.
Se a sentença transfere a propriedade, a continuidade é examinada entre o titular dominial inscrito e o destinatário da transmissão. Os cedentes podem ter tido direito real de aquisição ou posição contratual, mas isso não os transforma em proprietários.
O CSM paulista tratou do tema na Apelação nº 1037388-63.2023.8.26.0405, julgada em março de 2025, e na Apelação nº 1027078-93.2025.8.26.0577, julgada em 2 de setembro de 2026. Neste último caso, afastou a recusa ao registro da carta de sentença porque a compromissária anterior não havia participado da adjudicação.
A conclusão é que a cadeia de cessões prova quem pode exigir a aquisição, enquanto a cadeia dominial identifica de quem a propriedade pode sair. São controles distintos: a transferência direta do proprietário ao último cessionário não elimina elos de domínio, porque os cedentes intermediários nunca foram proprietários.
