A 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo mantém a anulação de cláusulas que permitiam a correção monetária mensal do saldo devedor em um contrato de imóvel na planta. O colegiado determina que a atualização seja anual e preserva a condenação da imobiliária à devolução em dobro dos valores cobrados a mais.
Parcela residual
O contrato previa uma parcela residual de valor reduzido, com vencimento depois da quitação do negócio. Para o comprador, a cobrança servia apenas para prolongar formalmente o prazo contratual e permitir reajustes mensais.
A Lei 10.931/2004 autoriza cláusulas de reajuste mensal em contratos imobiliários com prazo mínimo de 36 meses. Conforme os documentos apresentados no processo, porém, a obrigação principal foi cumprida em menos de 36 meses. Restou somente a parcela, descrita como “de reduzida expressão econômica”, para pagamento após o encerramento efetivo da operação financeira.
A imobiliária recorreu da decisão de primeira instância e sustentou que o contrato ultrapassava 36 meses. O recurso não altera o resultado.
Análise da realidade do contrato
O juiz convocado Eduardo Francisco Marcondes, relator do caso, afirma que a legislação considera nulos “quaisquer expedientes que, de forma direta ou indireta, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo”. Para ele, a parcela final não é compatível com a estrutura econômica do negócio e busca apenas dar aparência formal de cumprimento do prazo exigido.
Marcondes também ressalta que a análise não deve ficar limitada ao cronograma previsto no contrato. O Judiciário precisa verificar a realidade efetiva da contratação e os efeitos produzidos pelas cláusulas. Com esse entendimento, a sentença é mantida.
O advogado Daniel Vicentini, especialista em Direito Imobiliário, afirma que a decisão reforça a impossibilidade de usar cláusulas contratuais para criar condições artificiais que aumentem a cobrança ao comprador. “O Judiciário pode analisar não apenas o que está formalmente previsto no contrato, mas também a realidade econômica da operação”, declara.
