A tributação de imóveis arrematados em leilões judiciais pode alterar a capacidade de disputa entre compradores. Embora o arrematante seja tratado como contribuinte do IBS e da CBS, o direito de recuperar o valor pago depende do regime tributário e da relação do imóvel com a atividade econômica.
A Lei Complementar nº 214/2025 incluiu a arrematação no campo de incidência dos dois tributos. O artigo 263, IV, atribui a obrigação ao arrematante porque o executado perde o imóvel por decisão judicial e não atua como vendedor.
Quando há cobrança
A incidência depende da existência do redutor de ajuste, valor ligado ao imóvel que reduz a base das operações posteriores. Esse redutor existe quando o bem pertencia a contribuinte do regime regular: uma empresa fora do Simples Nacional ou do MEI, ou uma pessoa física que compra e vende imóveis com habitualidade, conforme o artigo 251.
Se houver redutor, a arrematação é tributada. Sem ele, a operação é tratada como venda feita por não contribuinte e não há imposto a recolher. Essa situação pode ocorrer quando o executado é uma pessoa física comum.
Quando existe tributo, o crédito é reservado pelo artigo 47 ao contribuinte do regime regular. A pessoa física caracterizada como contribuinte, mas que compra um bem sem relação com sua atividade econômica, segue as regras aplicáveis aos não contribuintes, segundo o artigo 4º, § 6º, incluído pela LC nº 227/2026.
Um médico que atua como pessoa física e arremata um apartamento para morar, por exemplo, paga o tributo, mas não recupera o valor. Já uma pessoa física que aliena mais de três imóveis por ano integra o regime regular e pode se creditar. Uma pequena empresa do Simples Nacional não tem o mesmo direito.
Diferença no valor dos lances
A cobrança usa a alíquota padrão do IBS e da CBS, com redução de 50% prevista no artigo 261. A Resolução CGIBS nº 14/2026 projetou uma alíquota conjunta de 27,91% para a arrecadação de 2027. Aplicado o redutor, o percentual efetivo estimado sobre a arrematação fica em torno de 13,95%.
No exemplo apresentado, um imóvel avaliado em R$ 400 mil tem redutor de ajuste de R$ 100 mil. A base tributável fica em R$ 300 mil, e o imposto chega a R$ 41.850. Uma empresa que compra para revender recupera o valor; o comprador que pretende morar no imóvel não.
Com o tributo, o custo do comprador eventual chega a R$ 441.850 se o lance for de R$ 400 mil. Para não ultrapassar o valor do bem, ele teria de reduzir a oferta para cerca de R$ 363 mil, uma diferença de R$ 37 mil na disputa.
O redutor social do artigo 259 reduz a base nas alienações de imóveis residenciais, mas a legislação não esclarece se ele se aplica à arrematação prevista no artigo 263, § 1º, I. O regulamento ainda não resolveu o ponto.
Efeitos sobre a execução
O redutor de ajuste também pode ter destinos diferentes. Quando o arrematante está no regime regular, ele permanece vinculado ao imóvel. Se o comprador não está nesse regime, o redutor é extinto na arrematação.
A diferença de capacidade de lance pode diminuir o valor recebido pelo exequente. Se a oferta cair de R$ 400 mil para R$ 363 mil, a redução é de R$ 37 mil. O executado pode continuar devendo o saldo, se a dívida for maior, ou o imóvel pode não receber lance, levando a nova praça, com mais custos e demora.
A interpretação também aponta uma tensão constitucional. O artigo 156-A, § 1º, VIII, da Constituição admite exceções ao crédito para bens de uso ou consumo pessoal e para hipóteses previstas no próprio texto constitucional. A arrematação para moradia pode ser enquadrada como uso pessoal, mas, nesse caso, a cobrança na entrada é questionada porque a operação corresponderia ao consumo final.
Entre as alternativas discutidas estão o reconhecimento do crédito, inclusive de forma diferida até uma venda futura, e a transferência do redutor de ajuste ao arrematante. Essas medidas poderiam ser adotadas por regulamento ou ato do Comitê Gestor. A retirada da incidência para quem não pode se creditar exigiria mudança na lei complementar.
A transição para o novo regime começa em 2027. Até lá, a regulamentação pode definir como será aplicado o crédito e qual será o destino do redutor nas arrematações judiciais.
