RIO — A exploração habitual e profissional de estadias de curta duração em condomínios residenciais depende da autorização de dois terços dos condôminos, decidiu o Superior Tribunal de Justiça (STJ). O julgamento ocorreu em 7 de maio de 2026, no REsp 2.121.055/MG, relatado pela ministra Nancy Andrighi, com placar de cinco votos a quatro.
A decisão se aplica a operações que, pela frequência e pela sucessão de hóspedes, se aproximam da hospedagem. A locação por temporada continua prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) para períodos de até 90 dias. O tribunal não proibiu esse tipo de contrato nem o Airbnb, mas entendeu que a exploração reiterada pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio.
O fundamento está nos artigos 1.336, IV, e 1.351 do Código Civil. O primeiro exige respeito à destinação da edificação; o segundo prevê quórum qualificado para sua alteração. A operação foi classificada como contrato atípico de curta estadia, sem enquadramento como locação por temporada ou hospedagem hoteleira tradicional.
Alcance da decisão
O julgamento não ocorreu sob o rito dos recursos repetitivos e não vincula formalmente as instâncias inferiores. Ainda assim, uniformiza o entendimento das duas turmas de direito privado do STJ. Se a convenção autoriza a curta estadia, a atividade pode ocorrer; se proíbe, a vedação vale. Quando o documento é omisso, prevalece a destinação residencial.
Casas fora de condomínios e empreendimentos de destinação comercial, como apart-hotéis e flats, não entram no precedente. A controvérsia também continua em discussão: o STJ afetou o Tema 1.443 ao rito dos repetitivos e determinou a suspensão nacional dos processos sobre o assunto. A reforma do Código Civil, no PL 4/2025, também prevê autorização para a hospedagem atípica.
Efeito tributário e impacto nos empreendimentos
A Lei Complementar 214/2025 equiparou a locação residencial por prazo inferior a 90 dias aos serviços de hotelaria para os novos IBS e CBS. A Lei Complementar 227/2026 restringiu esse enquadramento, preservando o pequeno proprietário e alcançando quem atua em escala. Pela regra atual, o regime hoteleiro incide principalmente sobre quem reúne mais de três imóveis e receita anual superior a determinado teto.
A locação longa mantém redução de alíquota maior e o redutor social, enquanto a modalidade equiparada à hotelaria fica sujeita a tratamento menos favorável. Com isso, a curta temporada passa a depender de duas verificações: a autorização prevista na convenção condominial e o enquadramento tributário.
A mudança alcança a incorporação imobiliária. Compactos projetados para obter renda por metro quadrado com estadias curtas passam a carregar a incerteza da assembleia e o impacto fiscal. No centro do Rio, um edifício de estúdios construído em frente à OAB e ao aeroporto Santos Dumont foi concebido antes do julgamento de maio com essa vocação. O novo cenário separa o compacto voltado à moradia daquele desenhado para operar como hospedagem.
