Municípios de médio e grande porte usam fotointerpretação e telemetria para revisar bases de cálculo do IPTU. Em alguns casos, contribuintes recebem cobranças retroativas referentes a cinco ou seis exercícios, com áreas construídas que não foram declaradas e não foram conferidas presencialmente pela prefeitura.
A questão central surge quando a medição por satélite se mostra errada após perícia local. O município pode tentar revisar o lançamento com base no artigo 149, VIII, do CTN, sustentando que identificou fato desconhecido no lançamento original. Essa possibilidade foi admitida pelo Tema Repetitivo 387 do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.130.545/RJ, julgado em 9/8/2010.
O alcance do precedente, porém, depende da distinção entre retificação de dados de um imóvel e recadastramento baseado em método novo. Na primeira hipótese, o Fisco toma conhecimento de uma circunstância concreta. Na segunda, a administração pode estar apenas substituindo o critério de apuração. Nesse caso, a discussão passa pelo artigo 146 do CTN, que impede a aplicação de novo critério a fatos geradores já ocorridos.
O efeito da classificação do vício
Se o lançamento for anulado por vício formal, o artigo 173, II, do CTN permite a contagem de novo prazo decadencial de cinco anos a partir da decisão definitiva. Se o defeito for material, o novo prazo não se aplica: o relançamento só pode ocorrer dentro do período previsto no artigo 173, I. Os exercícios já atingidos pela decadência deixam de ser cobrados.
O Superior Tribunal de Justiça diferencia as situações. No AgRg no REsp 1.421.162/PE, julgado em 12/8/2014, afirmou que não há renovação do prazo quando o título é desconstituído por vício material. No REsp 964.018/PR, julgado em 6/11/2007, manteve o reconhecimento da decadência em caso de majoração ilegal dos valores venais dos imóveis.
O próprio erro na dimensão econômica do fato tributável é apontado como vício material. A mesma orientação aparece, em matéria de IPTU, no AgRg no AREsp 296.869/SP, julgado em 1/10/2013, e no AgInt no AREsp 1.223.852/SP, julgado em 6/9/2018.
A definição ocorre na origem
Para o Superior Tribunal de Justiça, a classificação do vício depende das circunstâncias examinadas pelas instâncias ordinárias. A Súmula 7 impede, em regra, que a corte reveja essa conclusão. No REsp 1.692.330/SP, julgado em 19/9/2017, o município perdeu porque a decisão de origem classificou o defeito como material. No AgRg no REsp 1.398.155/RN, julgado em 22/9/2015, o contribuinte perdeu após a origem enquadrar o problema como formal.
A mesma diferença afeta a execução fiscal. A Súmula 392 admite a substituição da Certidão de Dívida Ativa para correção de erro material ou formal, mas o erro na base de cálculo pode atingir o lançamento que antecede o título. Em decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo, a nulidade do lançamento levou também à nulidade da inscrição em dívida ativa.
Na Apelação 1551759-86.2019.8.26.0090, julgada em 6/4/2026, foi mantida a extinção de execução fiscal de IPTU. Na Apelação 1587209-85.2022.8.26.0090, julgada em 31/1/2026, a Câmara considerou que o erro na base de cálculo afeta a liquidez e a certeza das certidões, impedindo sua substituição.
Há, porém, decisões que mantêm o lançamento e determinam apenas o recálculo do imposto sobre a área apurada em perícia. Foi o que ocorreu na Apelação 1074811-80.2022.8.26.0053, julgada em 9/9/2026, com afastamento de juros e multa moratória.
Por isso, a formulação do pedido e o conteúdo do dispositivo da sentença são decisivos. A simples determinação de recálculo pode preservar a dívida e deixar aberta a aplicação do artigo 173, II. Já o reconhecimento expresso de vício material limita eventual novo lançamento aos exercícios ainda não alcançados pela decadência.
