A Lei Complementar nº 227/2026 amplia os instrumentos para que as administrações municipais estimem o valor venal usado no cálculo do ITBI, mas também exige revisão das regras locais e dos procedimentos adotados pelos municípios.
A nova redação do artigo 38 do Código Tributário Nacional define o valor venal como aquele pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado. Para chegar a essa estimativa, o município pode considerar preços praticados no mercado imobiliário, dados de cartórios, informações de agentes financeiros, localização, tipologia, destinação, padrão construtivo e áreas do terreno e da edificação.
Transparência e contestação
A administração deve divulgar os critérios usados e permitir que o contribuinte conteste a avaliação por meio de avaliação contraditória. A alteração também reforça o compartilhamento de informações pelos serviços notariais e registrais.
A mudança não autoriza a substituição automática do preço declarado por um valor definido unilateralmente. O município precisa demonstrar como chegou à quantia exigida, com metodologia transparente, dados relacionados ao imóvel e decisão devidamente motivada.
O Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça continua estabelecendo que a base do ITBI corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação obrigatória ao IPTU. O entendimento também reconhece a presunção de compatibilidade do valor informado pelo contribuinte e rejeita a cobrança baseada em valor de referência arbitrado unilateralmente.
Adequação das normas municipais
A adaptação não se limita à atualização de valores. Os Códigos Tributários Municipais e as normas complementares locais deverão disciplinar os critérios de formação da estimativa, a divulgação da metodologia, o acesso aos elementos usados no caso concreto, a impugnação e a autoridade responsável pela decisão.
A aplicação de tabelas rígidas, parâmetros opacos ou valores previamente definidos sem demonstração de aderência ao imóvel pode manter as mesmas controvérsias anteriores. A nova lei permite uma atuação fiscal baseada em informações de mercado e dados registrais, mas não transforma a estimativa administrativa em verdade incontestável.
Para os contribuintes, a documentação do preço efetivamente praticado ganha importância quando houver divergência em relação ao comportamento médio do mercado. Para os municípios, aumenta a necessidade de justificar a diferença, indicar a origem dos dados e assegurar contraditório efetivo.
A Lei Complementar nº 227/2026, portanto, não elimina o entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Ela amplia a capacidade de avaliação municipal e, ao mesmo tempo, impõe deveres adicionais de transparência, coerência metodológica e motivação. A revisão do Código Tributário Municipal e do procedimento administrativo passa a ser necessária para sustentar a cobrança do ITBI.
