O Supremo Tribunal Federal ainda não definiu se a imunidade do ITBI vale para imóveis transferidos ao capital social de empresas com atividade predominantemente imobiliária. O julgamento do RE 1.495.108/SP, incluído no Tema 1.348 da repercussão geral, foi suspenso em 16 de setembro após pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes.
No julgamento retomado em setembro de 2026, o relator, ministro Edson Fachin, votou para que a imunidade seja aplicada mesmo quando a pessoa jurídica atua principalmente na compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis, desde que o bem seja destinado à efetiva integralização do capital.
A posição recebeu os votos de Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux. Gilmar Mendes e Flávio Dino divergiram. Para eles, a imunidade não alcança a integralização feita por pessoa jurídica com atividade preponderantemente imobiliária.
O que está em discussão
A controvérsia envolve o artigo 156, § 2º, I, da Constituição. O dispositivo prevê a não incidência do ITBI sobre bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica para a realização de capital. Também trata de transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, com ressalva ligada à atividade preponderantemente imobiliária.
O ponto a ser definido é se essa ressalva também limita a imunidade na integralização de capital ou se alcança apenas as operações de reorganização societária mencionadas no dispositivo.
O voto do relator mantém, porém, o entendimento do STF no Tema 796: a imunidade fica limitada ao valor efetivamente destinado à integralização do capital social e não protege situações de simulação ou fraude.
Regra sobre a base de cálculo
Outra frente do debate foi definida pelo Superior Tribunal de Justiça em 2022, no julgamento do REsp 1.937.821/SP, sob o rito dos recursos repetitivos do Tema 1.113.
O STJ estabeleceu que a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado e não precisa coincidir com a base usada no IPTU. O valor declarado na transação tem presunção de compatibilidade com o mercado, mas pode ser contestado pelo município diante de elementos concretos.
Nesse caso, a administração deve abrir procedimento próprio, conforme o artigo 148 do CTN, para avaliar a operação e permitir a contestação pelo contribuinte. O município não pode substituir automaticamente o preço declarado por um valor de referência definido unilateralmente.
A decisão pode permitir o questionamento de cobranças feitas com base em valores de referência sem o procedimento necessário e, conforme cada caso, a restituição do que foi pago indevidamente. A análise depende da legislação municipal, da forma de cálculo, da existência de arbitramento e do prazo para repetição do indébito.
Os dois julgamentos tratam de questões diferentes. O Tema 1.113 define limites para o cálculo do imposto, enquanto o Tema 1.348 deverá estabelecer o alcance constitucional da cobrança em transferências de imóveis para pessoas jurídicas.
